Le diagnostic technique global, plus connu sous le sigle DTG, est souvent confondu avec le plan pluriannuel de travaux (PPT) ou avec le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pourtant, il joue un rôle bien particulier : dresser un état des lieux complet de l’immeuble en copropriété pour anticiper les travaux à venir. Dans quels cas l’assemblée générale doit-elle se prononcer sur sa réalisation ? Que doit-il contenir ? Qui peut le réaliser ? CALLDIAG, diagnostiqueur certifié en Île-de-France et dans le Val-d’Oise, fait le point sur ce diagnostic encore mal connu des copropriétaires.
Qu’est-ce que le diagnostic technique global ?
Le DTG est un diagnostic d’ensemble qui porte sur les parties communes et les équipements communs d’un immeuble relevant du statut de la copropriété. Il a pour objectif d’informer les copropriétaires sur la situation technique générale du bâtiment et, le cas échéant, de servir de base à l’élaboration du plan pluriannuel de travaux.
Contrairement à un simple diagnostic de vente, le DTG ne se limite pas à un lot : il couvre l’immeuble dans sa globalité, ce qui en fait un outil de gestion patrimoniale pour le syndicat des copropriétaires.
Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
C’est le point qui prête le plus souvent à confusion. D’après l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires doit se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG par un tiers disposant de compétences précisées par décret, pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
En pratique, cela signifie que la mise à l’ordre du jour et le vote sur l’opportunité d’un DTG sont une obligation, mais que la réalisation effective du diagnostic dépend du résultat de ce vote, adopté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés).
Il existe cependant un cas où le DTG s’impose de fait : selon les informations officielles de service-public.fr, sa réalisation est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation de plus de 10 ans, avant la première mise en vente d’un lot.
Que doit contenir le diagnostic technique global ?
L’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation liste précisément le contenu attendu du DTG. Il doit comporter :
- une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
- un état technique de l’immeuble et de ses équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires en matière de construction ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble.
Le DTG doit également faire apparaître une évaluation sommaire du coût des travaux ainsi qu’une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être engagés dans les dix prochaines années. C’est cette dernière dimension qui fait du DTG un point de départ naturel pour bâtir le plan pluriannuel de travaux (PPT), désormais obligatoire pour de nombreuses copropriétés.
Qui peut réaliser un DTG ?
Le DTG ne peut pas être réalisé par n’importe quel intervenant. D’après l’article D. 731-2 du Code de la construction et de l’habitation, le professionnel sollicité doit justifier auprès du syndicat des copropriétaires, et du conseil syndical s’il existe, de compétences dans le domaine des techniques du bâtiment : diplôme post-bac d’au moins trois ans dans ce domaine, titre professionnel équivalent, ou inscription à un ordre professionnel reconnu dans l’immobilier.
Le diagnostiqueur doit également justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle et attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance, tant à l’égard du syndic que des fournisseurs d’énergie et des entreprises susceptibles d’intervenir sur l’immeuble. Il lui est interdit de percevoir, directement ou indirectement, un quelconque avantage de la part d’une entreprise de travaux liée au diagnostic.
Que devient le DTG une fois réalisé ?
Conformément à l’article L. 731-2 du Code de la construction et de l’habitation, le contenu du diagnostic technique global doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Les copropriétaires peuvent alors décider, sur cette base, des travaux à engager et de leur calendrier.
Le DTG a également vocation à être intégré au carnet d’entretien de l’immeuble et à être transmis au futur acquéreur d’un lot de copropriété, au même titre que d’autres documents techniques. Son coût est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part dans les parties communes ; il s’agit d’une charge non récupérable auprès des locataires.
Pourquoi ne pas attendre l’obligation pour agir ?
Même lorsque l’assemblée générale n’est pas tenue par un cas de mise en copropriété, voter la réalisation d’un DTG reste une démarche utile. Il permet d’anticiper les travaux lourds (toiture, façade, réseaux, ascenseur), de sécuriser les décisions du conseil syndical et de disposer d’une base fiable pour construire le plan pluriannuel de travaux plutôt que de le rédiger à l’aveugle. En Île-de-France et dans le Val-d’Oise, où le bâti est souvent ancien, cette anticipation limite les mauvaises surprises budgétaires lors des appels de fonds travaux.
CALLDIAG vous accompagne dans le diagnostic technique global de votre copropriété
Réaliser un DTG suppose une bonne connaissance du bâti, des équipements communs et des obligations réglementaires qui pèsent sur l’immeuble. CALLDIAG, diagnostiqueur certifié intervenant en Île-de-France et notamment dans le Val-d’Oise, accompagne les syndics et les conseils syndicaux dans la réalisation de leur diagnostic technique global, en lien avec les autres diagnostics obligatoires de la copropriété (DPE collectif, amiante, PPT). N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir un devis gratuit et faire le point sur les obligations de votre immeuble.