Deux mesurages coexistent en immobilier, et ils ne mesurent pas la même chose. La surface Carrez sert à la vente d’un lot de copropriété ; la surface habitable, dite surface Boutin, sert à la location. Les deux se calculent différemment et donnent presque toujours des résultats distincts pour un même logement. Une erreur de mesure n’est pas anodine : elle peut ouvrir droit à une réduction du prix de vente.
La surface Carrez, pour vendre en copropriété
Elle concerne les lots de copropriété au-delà d’un seuil de superficie, ce qui exclut en pratique les caves, garages et emplacements de stationnement. Le calcul retient les surfaces de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre quatre-vingts ne sont pas comptées : c’est le point qui fait toute la différence dans les combles aménagés et les derniers étages mansardés.
La surface habitable, pour louer
Elle obéit à une logique voisine mais pas identique. Elle exclut notamment les combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et dépendances. Elle s’applique à la plupart des baux d’habitation et doit figurer dans le contrat de location.
Ce qui change concrètement entre les deux
Un studio sous combles peut afficher trente-deux mètres carrés au sol, vingt-huit en surface habitable et vingt-six en loi Carrez. Une véranda comptera parfois en Carrez si elle est close et couverte, jamais en surface habitable. Un sous-sol aménagé peut être exclu des deux. C’est pourquoi annoncer la surface d’un bien sans préciser laquelle est une source constante de litiges.
Pourquoi faire mesurer par un professionnel
Rien n’oblige formellement à recourir à un diagnostiqueur pour un mesurage, mais l’enjeu financier est réel. Si la superficie réelle s’avère inférieure de plus de cinq pour cent à celle annoncée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart, et ce pendant un an après la vente. Un mesurage réalisé par un professionnel assuré transfère ce risque et vous donne un document opposable. À l’inverse, un bien sous-mesuré vous fait perdre de l’argent au moment de la vente.
Comment nous procédons
Le relevé se fait au télémètre laser, pièce par pièce, avec relevé des hauteurs sous plafond lorsque le logement comporte des rampants, des mezzanines ou des sous-pentes. Le rapport détaille le calcul pièce par pièce, précise les surfaces déduites et leur motif, et est accompagné d’un croquis. Cette traçabilité est ce qui rend le document défendable en cas de contestation.
Questions fréquentes
Une maison individuelle doit-elle faire l’objet d’un mesurage Carrez ?
La loi Carrez vise les lots de copropriété. Une maison individuelle qui n’est pas en copropriété n’y est pas soumise, mais un mesurage reste souvent utile pour sécuriser l’annonce et la négociation.
Le mesurage a-t-il une durée de validité ?
Il n’expire pas dans le temps. Il devient en revanche caduc si des travaux modifient la surface : suppression ou création de cloisons, aménagement de combles, extension.
Balcon, terrasse et loggia sont-ils comptés ?
Ils ne sont pris en compte ni en surface habitable, ni en loi Carrez dès lors qu’ils ne constituent pas un local clos et couvert. Ils peuvent en revanche figurer séparément dans l’annonce, ce qui est la bonne pratique.
Puis-je faire mesurer les deux surfaces en une seule visite ?
Oui, et c’est ce que nous recommandons aux propriétaires qui hésitent encore entre vendre et louer. Le relevé est commun, seuls les calculs diffèrent.
Que faire si je conteste un mesurage existant ?
Transmettez-nous le rapport et le croquis. Un contre-mesurage permet de savoir rapidement si l’écart est réel et s’il dépasse le seuil qui ouvre droit à révision du prix.
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