Votre syndic a inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point sur le « PPPT » et vous ne savez pas de quoi il s’agit ? Vous n’êtes pas seul. Depuis le 1er janvier 2025, l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux en copropriété concerne l’ensemble des immeubles d’habitation de plus de quinze ans, y compris les plus petites copropriétés. En Île-de-France, et particulièrement dans le Val-d’Oise où une large part du parc résidentiel collectif a été bâtie il y a plusieurs décennies, la quasi-totalité des syndicats de copropriétaires est concernée.
Le plan pluriannuel de travaux, c’est quoi exactement ?
Il faut distinguer deux étapes. D’abord le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) : un document technique élaboré par un professionnel, qui dresse la feuille de route des travaux à prévoir sur les dix prochaines années. Ensuite le plan pluriannuel de travaux (PPT) : c’est ce même projet, une fois adopté par l’assemblée générale des copropriétaires.
Cette obligation a été créée par l’article 171 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a réécrit l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. L’objectif est simple : sortir de la logique des travaux d’urgence subis, pour anticiper, hiérarchiser et budgéter l’entretien de l’immeuble.
Quelles copropriétés sont concernées ?
La règle des quinze ans
L’article 14-2 est clair : le projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Il concerne les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. Il doit ensuite être actualisé tous les dix ans.
Un calendrier échelonné selon la taille de la copropriété
L’entrée en vigueur s’est faite par paliers, en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces :
- 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- 1er janvier 2024 pour celles comprenant entre 51 et 200 lots ;
- 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots au plus.
Autrement dit, le calendrier est aujourd’hui totalement déployé : si votre immeuble a plus de quinze ans, l’obligation s’applique déjà, quelle que soit la taille de la copropriété.
Un cas de dispense
Il existe une seule exception prévue par la loi : si un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat est dispensé d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Une situation rare en pratique sur un bâti de plus de quinze ans.
Que contient un projet de plan pluriannuel de travaux ?
Le PPPT n’est pas une simple liste de souhaits. Il part d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, s’appuie sur le diagnostic de performance énergétique collectif et, lorsqu’il existe, sur le diagnostic technique global. Il doit comporter quatre éléments :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d’atteindre ;
- une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d’échéancier pour les travaux à réaliser dans les dix prochaines années.
Une fois le plan adopté, les travaux prescrits et leur échéancier sont intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble.
Qui peut réaliser le PPPT ?
La loi impose que le projet soit établi par une personne disposant de compétences et de garanties précisées par décret. Le décret du 25 avril 2022 fixe ces exigences : un diplôme de l’enseignement supérieur d’au moins trois ans dans les techniques du bâtiment, un titre professionnel de niveau équivalent ou une certification de qualification, ainsi qu’une assurance de responsabilité civile professionnelle précisant les compétences couvertes.
Le décret impose surtout une exigence d’indépendance : la personne qui réalise le PPPT ne peut accorder ni recevoir aucun avantage ou rémunération de la part d’une entreprise susceptible de réaliser les travaux sur l’immeuble. Un point essentiel pour garantir la neutralité du chiffrage présenté aux copropriétaires.
Du projet au plan : le passage en assemblée générale
Le syndic inscrit d’abord à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du projet de plan, votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Une fois le PPPT réalisé, il est présenté à la première assemblée générale qui suit. Si le projet fait apparaître la nécessité de travaux dans les dix prochaines années, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la question de son adoption, totale ou partielle, soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. S’il n’est pas adopté, la question doit être remise à l’ordre du jour de chaque assemblée générale d’approbation des comptes.
Comment financer les travaux ? Le fonds de travaux
Le PPT est directement lié au fonds de travaux obligatoire prévu à l’article 14-2-1 de la loi de 1965. Ce fonds est constitué au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Il sert notamment à financer l’élaboration du PPPT lui-même, les travaux prévus au plan adopté, les travaux d’urgence décidés par le syndic et ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Le montant de la cotisation annuelle dépend justement de l’existence d’un plan adopté :
- sans plan adopté : la cotisation ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ;
- avec un plan adopté : elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, ni à 5 % du budget prévisionnel.
À noter : les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat. Elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la cession d’un lot — un point à intégrer dans toute négociation immobilière.
Que risque une copropriété sans PPT ?
Au-delà du risque de dégradation du bâti, la loi donne un pouvoir de contrôle à l’administration. Dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic la transmission du plan pluriannuel de travaux adopté. À défaut de transmission dans un délai d’un mois, ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, l’administration peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, aux frais du syndicat des copropriétaires.
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