Un même appartement peut afficher deux surfaces différentes selon le document : une valeur sur l’acte de vente, une autre sur le bail. Ce n’est pas forcément une erreur. La loi Carrez et la loi Boutin ne mesurent pas la même chose. Voici, textes de loi à l’appui, ce qui les distingue et ce que vous risquez en cas d’écart.
Loi Carrez : la superficie privative d’un lot de copropriété
La règle figure à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot.
Attention au périmètre : cette obligation vise les lots de copropriété. Une maison individuelle hors copropriété n’est donc pas concernée par l’article 46, qui écarte par ailleurs expressément les caves, garages et emplacements de stationnement.
Ce qui est compté, ce qui ne l’est pas
La définition est donnée par l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, créé par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997. La superficie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas pris en compte.
L’article 4-2 du même décret ajoute une règle souvent oubliée : les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
Erreur de mesurage : ce que risque le vendeur
L’article 46 organise trois situations très concrètes :
- Aucune mention de superficie dans l’acte : la nullité peut être invoquée sur ce fondement. L’action doit être intentée au plus tard un mois après l’acte authentique constatant la vente.
- Superficie réelle supérieure à celle annoncée : l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Le vendeur ne peut rien réclamer.
- Superficie réelle inférieure de plus d’un vingtième (soit plus de 5 %) : le vendeur supporte, à la demande de l’acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action doit être intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, à peine de déchéance.
L’enjeu financier est immédiat : sur un appartement vendu 320 000 euros, un écart de mesurage de 8 % se traduit par une diminution de prix de 25 600 euros.
Loi Boutin : la surface habitable du logement loué
Changement de texte et de logique. L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le contrat de location précise « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ». C’est cette mention que les professionnels appellent couramment la surface loi Boutin.
Une définition plus restrictive
La surface habitable est définie à l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation : surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Surtout, le texte exclut une longue liste d’espaces : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances, ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
C’est là que les deux chiffres divergent. Une véranda ou un sous-sol aménagé, dès lors qu’il s’agit de locaux clos et couverts, relèvent de la définition retenue par l’article 4-1 pour la loi Carrez, alors que l’article R. 156-1 les exclut nommément de la surface habitable. Deux surfaces différentes pour un seul logement : c’est normal, et c’est même attendu.
Ce que risque le bailleur
Si la surface habitable ne figure pas au bail, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat, mettre en demeure le bailleur de porter l’information au bail. À défaut de réponse dans un délai d’un mois ou en cas de refus, il peut saisir la juridiction compétente dans les trois mois suivant la mise en demeure afin d’obtenir, le cas échéant, une diminution de loyer.
Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle inscrite au contrat, l’article 3-1 prévoit une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté, à la demande du locataire. À défaut d’accord ou de réponse du bailleur dans les deux mois, le juge peut être saisi dans les quatre mois suivant la demande. La diminution prend effet à la date de signature du bail — ou à la date de la demande si celle-ci intervient plus de six mois après la prise d’effet du bail.
Cas particulier du meublé : l’article 25-3 de la loi de 1989 rend l’article 3 applicable aux logements meublés, la surface habitable doit donc bien figurer au bail. En revanche, l’article 3-1 ne fait pas partie des articles que ce texte rend applicables aux meublés.
Carrez ou Boutin : le bon réflexe selon votre projet
- Vous vendez un appartement en copropriété : mesurage loi Carrez obligatoire dans la promesse et dans l’acte.
- Vous louez un logement vide en résidence principale : surface habitable obligatoire au bail.
- Vous louez un meublé en résidence principale : surface habitable également obligatoire au bail.
- Vous vendez une maison individuelle hors copropriété : l’article 46 ne s’applique pas, mais un mesurage fiable reste un argument de transparence vis-à-vis de l’acquéreur.
- Vous vendez un appartement actuellement loué : les deux documents coexistent, avec deux chiffres qui n’ont pas à être identiques.
Combien de temps un mesurage reste-t-il valable ?
Ni l’article 46 de la loi de 1965 ni l’article 3 de la loi de 1989 ne fixent de durée de validité pour ces mesurages. En pratique, le document reste exploitable tant que le logement n’a pas été modifié : dès que des travaux déplacent une cloison, ferment un balcon ou aménagent des combles, il faut refaire le mesurage. Pour les autres diagnostics, les durées sont en revanche strictement encadrées : retrouvez-les dans notre tableau de validité des diagnostics immobiliers.
Faire mesurer son bien en Île-de-France et dans le Val-d’Oise
Dans les faits, les litiges naissent presque toujours des mêmes configurations : sous-pente, mezzanine, placard intégré, comble aménagé, véranda, pièce borgne en sous-sol. C’est là que les deux définitions divergent, et que quelques mètres carrés se transforment en action en diminution de prix ou de loyer.
Le parc francilien concentre ces cas de figure : immeubles anciens aux pièces irrégulières, résidences des années 1960 et 1970, pavillons agrandis au fil des décennies dans le Val-d’Oise. CALLDIAG intervient sur l’ensemble de l’Île-de-France et dans le Val-d’Oise (95) et réalise le mesurage en même temps que les autres diagnostics du dossier de vente ou de location, en une seule visite.
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