L’amiante est interdit en France depuis 1997. Des millions de logements construits avant cette date en contiennent pourtant encore : dalles de sol, colles, conduits, plaques de fibrociment, calorifugeages. En Île-de-France, et tout particulièrement dans le Val-d’Oise où le parc pavillonnaire et les copropriétés des années 1960 à 1980 sont nombreux, la question du diagnostic amiante revient à chaque vente, à chaque bail et à chaque chantier de rénovation. Voici ce que dit exactement la réglementation, sans jargon.
Quels logements sont concernés par le diagnostic amiante ?
Le critère est unique et facile à vérifier : la date du permis de construire. Le diagnostic amiante, dont le nom officiel est « état d’amiante », concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Attention : c’est bien la date du permis qui compte, et non la date d’achèvement du chantier ni celle de votre acte d’achat. Un immeuble livré en 1998 mais autorisé en 1996 reste concerné. L’obligation vise aussi bien les particuliers que les personnes morales : SCI, bailleurs, collectivités, syndicats de copropriétaires.
Vente, location, travaux, démolition : quatre situations à distinguer
En cas de vente
L’état d’amiante doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur à la signature de la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Le diagnostiqueur procède à un repérage des matériaux et produits des listes A et B de l’annexe 13-9 du code de la santé publique.
La présence d’amiante n’empêche pas de vendre. En revanche, l’acquéreur informé qui achète le bien en l’état ne peut pas demander l’annulation de la vente pour ce motif : il reprend à sa charge, et à ses frais, les obligations liées à cette présence, travaux de désamiantage compris. Le prix du diagnostic n’est pas réglementé et reste à la charge du propriétaire vendeur.
En cas de location
La loi impose au bailleur de fournir un diagnostic amiante. Le décret d’application n’étant à ce jour pas paru, l’administration recommande de tenir le document à la disposition du locataire qui en fait la demande. En pratique, disposer d’un état d’amiante à jour avant la mise en location est la meilleure façon d’éviter un litige.
Avant des travaux
Dès que des travaux, gratuits ou onéreux, viennent solliciter des matériaux de la liste B, un repérage complémentaire doit être réalisé au préalable. Côté chantier, le repérage amiante avant travaux est encadré par l’arrêté du 16 juillet 2019. Point important pour les maîtres d’ouvrage : le dossier technique amiante ne suffit pas à lui seul pour évaluer la présence d’amiante lors de travaux importants.
Avant une démolition
Avant de démolir un bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 — maisons individuelles comprises — le propriétaire fait réaliser un repérage des matériaux de la liste C, ceux auxquels on n’accède que par sondages destructifs. Les résultats sont transmis à toute personne appelée à concevoir ou à réaliser les travaux et, sauf impossibilité technique, les matériaux amiantés sont retirés avant la démolition.
Copropriété : ne pas confondre DTA et DAPP
Deux dossiers distincts coexistent, et la confusion coûte cher au moment de signer.
- Le DAPP (dossier amiante – parties privatives) relève du copropriétaire. Il repose sur le rapport de repérage de son lot et comporte des informations sur les risques pour la santé et sur la nécessité d’intervenir en cas d’usure anormale ou de dégradation des matériaux.
- Le DTA (dossier technique amiante) relève du syndicat des copropriétaires pour les parties communes. Il rassemble les rapports de repérage des listes A et B, l’historique des évaluations, mesures et travaux, les consignes générales de sécurité et une fiche récapitulative.
Le vendeur d’un lot doit donc annexer l’état d’amiante de ses parties privatives et demander au syndic la copie du DTA et de sa fiche récapitulative. Cette fiche doit être communiquée aux occupants dans un délai d’un mois à compter de sa constitution ou de sa mise à jour.
Deux échéances sont déjà dépassées et souvent ignorées : le repérage des matériaux de la liste A devait être achevé au 31 décembre 1999, celui de la liste B au plus tard le 1er février 2021. Une copropriété qui n’a toujours pas fait réaliser ce repérage liste B n’est donc plus dans les clous.
Quelle est la durée de validité du diagnostic amiante ?
Tout dépend de sa date de réalisation :
- diagnostic réalisé à partir du 1er avril 2013 : durée de validité illimitée ;
- diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 : il doit être renouvelé avant la vente du logement.
Même lorsqu’il est valable sans limite de durée, il reste conseillé de faire refaire le repérage après des travaux de rénovation : ceux-ci mettent souvent au jour des matériaux amiantés invisibles lors du précédent passage. Pour situer l’amiante par rapport aux autres diagnostics, consultez notre tableau de la durée de validité des diagnostics immobiliers.
Amiante détecté : que se passe-t-il ensuite ?
Le rapport du diagnostiqueur peut préconiser trois types de suites.
- Une évaluation périodique de l’état de conservation. Lorsque des matériaux de la liste A sont classés en surveillance périodique, une nouvelle évaluation doit intervenir dans un délai maximal de 3 ans. Pour la liste B, la réglementation ne fixe pas de périodicité obligatoire : le suivi dépend de l’état des matériaux et des dégradations constatées.
- Une analyse de risque approfondie, avec prélèvement d’air par un laboratoire agréé pour mesurer l’empoussièrement. Au-delà de 5 fibres par litre d’air, des travaux doivent être engagés.
- Des actions correctives et mesures conservatoires, pouvant aller jusqu’au confinement ou au retrait. Lorsqu’un matériau de la liste A est dégradé, les travaux doivent être achevés dans les 3 ans suivant la réception du diagnostic, et des mesures d’attente (restriction d’accès, confinement) doivent maintenir l’empoussièrement sous ce seuil de 5 fibres par litre.
En cas de désamiantage, c’est le maître d’ouvrage — en règle générale le propriétaire — qui répond de la bonne élimination des déchets. Le bordereau de suivi des déchets d’amiante (BSDA) assure cette traçabilité jusqu’au traitement final.
Que risque un propriétaire sans diagnostic amiante ?
Le premier risque est civil et lourd : en l’absence d’état d’amiante à la signature de l’acte authentique, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée. Le vendeur reste donc exposé des années après la transaction, et l’acquéreur peut saisir le tribunal du lieu de situation du bien pour obtenir des dommages et intérêts.
S’y ajoute une sanction financière : recourir à un diagnostiqueur non certifié expose à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. La responsabilité du notaire qui valide une vente sans diagnostic peut également être engagée.
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La réglementation est claire sur le professionnel à choisir : il doit être certifié dans le domaine du bâtiment, indépendant et impartial, sans lien avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux de retrait ou de confinement, et assuré pour cette activité.
CALLDIAG répond à ces exigences et intervient sur l’ensemble de l’Île-de-France, avec une forte présence dans le Val-d’Oise (95) : état d’amiante avant vente, DAPP et DTA en copropriété, repérage avant travaux ou avant démolition. Nos diagnostiqueurs vous remettent un rapport clair, conforme et directement exploitable par votre notaire ou votre maître d’œuvre.
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