Vous êtes propriétaire bailleur en Île-de-France et votre logement affiche une étiquette F ou G au DPE ? La question n’est plus théorique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. Et l’étau se resserre encore en 2028. Voici, sans jargon, ce que dit précisément la réglementation sur la décence énergétique en location, ce que vous risquez, et comment savoir où se situe votre bien.
La décence énergétique, qu’est-ce que c’est ?
Le propriétaire est tenu de fournir au locataire un logement décent. À la liste classique des critères (surface, sécurité, équipements) s’est ajouté un critère de performance énergétique minimale, défini à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et renforcé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Concrètement : en dessous d’un certain niveau de performance mesuré par le DPE, le logement est juridiquement considéré comme non décent. Il ne peut plus être proposé à la location.
Le calendrier des seuils à connaître
En France métropolitaine, pour être qualifié de décent, un logement doit :
- depuis le 1er janvier 2023 : afficher une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an ;
- depuis le 1er janvier 2025 : avoir au moins la classe F du DPE — autrement dit, les logements classés G sont exclus de la location ;
- à partir du 1er janvier 2028 : avoir au moins la classe E — les F basculeront à leur tour ;
- à partir du 1er janvier 2034 : avoir au moins la classe D.
Un point de vigilance sur la consommation de 2023 : il s’agit bien de l’énergie finale, et non de l’énergie primaire. Une confusion fréquente lors de la lecture d’un DPE.
À partir de quand ces seuils s’appliquent-ils à votre bail ?
C’est la question qui revient le plus souvent, et la réponse est rassurante pour les baux en cours. Ces critères s’appliquent à tous les nouveaux contrats de location, ainsi qu’aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chacune des dates. Un bail en cours n’est donc pas remis en cause du jour au lendemain : le critère devient opposable au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.
Quels logements sont concernés ?
Les critères de performance s’appliquent au parc privé, en location nue comme en location meublée, ainsi qu’au parc social. En revanche, les locations saisonnières et meublés touristiques ne sont pas soumis à ces dispositions.
Le gel des loyers des passoires énergétiques
Il existe une seconde contrainte, souvent oubliée, qui s’applique déjà : depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements du parc privé classés F et G. Pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date, le propriétaire ne peut plus :
- augmenter le loyer entre deux locataires ;
- proposer une hausse au renouvellement du bail ;
- appliquer la révision annuelle prévue par une clause d’indexation ;
- engager une action en réévaluation dans les zones d’encadrement des loyers.
La seule porte de sortie : réaliser des travaux permettant d’atteindre au minimum la classe E, et le démontrer par un nouveau DPE établi après travaux.
Attention au DPE vierge
Un DPE dit « vierge », sans consommation renseignée, ne permet pas au propriétaire d’attester du respect du critère. Le logement est alors considéré comme non décent. Seul un DPE non vierge et en cours de validité permet de justifier de sa conformité.
Que risque concrètement un bailleur ?
Il n’existe pas de contrôle administratif systématique : la relation bailleur-locataire relève du droit privé. Le risque vient donc du locataire lui-même, et il est réel.
Saisi par le locataire, le juge civil peut, en application de l’article 20-1 de la loi de 1989, ordonner la réalisation de travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Le fait d’avoir informé le locataire de l’état du logement avant la signature n’exonère pas le bailleur.
Autre levier : si le locataire perçoit une aide au logement, la CAF ou la MSA peut engager une procédure de conservation des aides. L’allocation n’est plus versée au bailleur pendant une durée maximale de 18 mois, le temps qu’il réalise les travaux. Les sommes lui sont restituées une fois le logement conforme, mais définitivement perdues si le délai est dépassé.
Enfin, côté annonces : depuis le 1er janvier 2022, toute annonce portant sur un bien classé F ou G doit comporter la mention « Logement à consommation énergétique excessive ». Un manquement professionnel à ces obligations d’information est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le cas particulier de la copropriété
Un aménagement existe pour les copropriétaires. Depuis le 1er janvier 2023, le juge ne peut pas ordonner de travaux lorsque le logement se situe dans un immeuble en copropriété et que le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences pour faire examiner des résolutions de travaux sur les parties communes et malgré les travaux réalisés dans ses parties privatives, il n’a pas pu atteindre le niveau de performance requis.
Autrement dit, la trajectoire de rénovation se joue largement à l’échelle de l’immeuble. C’est précisément l’objet du plan pluriannuel de travaux en copropriété, qui programme et chiffre les interventions sur dix ans.
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